Spacescape har tillsammans med ekonomer på Evidens genomfört en omfattande studie av hur stadsbyggande och lägesfaktorer påverkar bostadsrättspriserna i Storstockholm. Studien presenterades för bygg- och fastighetsbranschen på Stockholm Bygger i Kulturhuset den 14 april.

 

På uppdrag av Stockholms stad, Regionplanekontoret, Lidingö stad, Nacka kommun och Haninge kommun genomförde Spacescape och Evidens tillsammans denna studie där 7000 bostadsrättsförsäljningar korrelerades med 1000 olika stadsbyggnads- och lägesanalyser.

Stadsbyggnads- och lägesanalyserna genomfördes av Spacescape med avancerad GIS-teknik på ett omfattande dataunderlag över Storstockholm.  Bland de analyserade och uppmätta variablerna finns olika attraktioner som handel, grönområden, vattenområden, kollektivtrafik, skolor, vårdcentraler, stadsrum. Tillgänglighet till dessa analyserades med olika avståndsmått som orienterbarhet, gångavstånd, cykelavstånd, gatunätsavstånd, restider med kollektivtrafik och bil. Även bebyggelsens struktur i sig analyserades som täthet, rumsintegration, kvartersutformning, entréplacering, hushöjder, fastighetsstruktur.

Den statistiska analysen som genomfördes av Evidens innefattar en regressionsanalys med de 7000 borättsköpen samlade i 319 basområden. I regressionen finns även avgift till föreningen och lägenhetens storlek.  Bostadsrättspriset används här som ett mått på betalningsvilja och attraktivitet i boendet. Studien innefattar ej småhus. Tidigare studier visar att betalningsvilja för bostadsrätter är samma som för hyresrätter. Analysresultaten visar på betalningsviljan givet dagens värderingar och vad som finns på bostadsmarknaden idag, och är alltså ett svar på dagens utbud och efterfrågan. Detta kan självklart ändras i framtiden.

Resultaten visar att man med åtta variabler kan förutsäga prisvariationen på bostadsrätter med mer än 90% säkerhet. Sju av variablerna består av rena stadsbyggnadsfaktorer och den åttonde är en kontrollvariabel som är ett socioekonomiskt index. De sju stadskvaliteterna är

1. NÄRHET TILL CITY = Gång-och gatunätsavstånd till Centralhallen

2. NÄRHET TILL SPÅRSTATION = T-bana, pendel eller spårvagn inom 500m gångavstånd

3. TILLGÅNG TILL GÅNG-GATUNÄTET = Gators och gångstråks centralitet med 12 axialstegs radie (space syntax-analys)

4. TILLGÅNG TILL URBANA VERKSAMHETER = Antalet verksamheter inom restaurang, sällanköpshandel och kultur inom 1 km gångavstånd

5. TILLGÅNG TILL PARK = kvm parkyta inom 1 km gångavstånd

6. NÄRHET TILL VATTEN = gångavstånd till vattenområden större än 5 ha

7. KVARTERSFORM = grad av slutenhet samt andel utåtvända entréer mot gata

Stadskvalitetmodellen kan användas för marknadsanalys och precisera intäktssidan i exploateringskalkyler. Den kan även användas för stadsbyggnadsanalys och för att utvärdera planalternativ och kvalitetssäkra planprogram och detaljplaner. I ett bredare perspektiv ger denna studie bättre underlag för att mer precist analysera och prata om ekonomisk hållbar stadsutveckling.

Studien har uppmärksammats i ABC-nytt och Dagens Nyheter.

 

Läs mer om projektet här